فرمول دومینوی تحریک مسکن
یک گروه از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که «طیف مستعد» بازار کنونی معاملات ملک را تشکیل دادهاند، از این هفته در اولویت بازاریابی عوامل بانکی برای معرفی و پرداخت تسهیلات جدید قرار میگیرند. این تاکتیک با هدف تحریک دومینویی تقاضای مسکن و در واکنش به توصیه مسوولان بابت «اقدام بانکها در اتصال سریع وامهای خرید مسکن به متقاضیان موثر» در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا، زوجهای صاحبخانه که متقاضی تبدیل به احسن آپارتمان خود هستند، میتوانند با دریافت اوراق وام بدونسپرده و همچنین اخذ ترکیبی تسهیلات اوراق و تسهیلات صندوق پسانداز، وارد بازار شوند و حلقه اول زنجیره معاملات مسکن را شکل دهند. برای این طیف که عمدتا بابت وام مسکن آپارتمان فعلی، به بانک بدهکار هستند، امکان «انتقال مانده بدهی به آپارتمان جدید و تعویض وثیقه نزد بانک» پیشبینی شده است تا در عمل، تنها مانع بانکی دریافت تسهیلات جدید حذف شود. با ورود طیف مستعد خرید مسکن به بازار، بهواسطه فروش آپارتمانهای تحت مالکیت این گروه، عرضه واحدهای متراژ پایین در بازار افزایش مییابد و درنتیجه شرایط برای خرید زوجهای خانه اولی نیز فراهم میشود. طبق بررسیهای تازه، سبد تسهیلات جدید مسکن، خانوارهای موجود در طبقات درآمدی دهک 3 تا 9 را پوشش میدهد.
|
تعرفه ضدسونامی در بازار ساخت «مال»
ساختوسازهای تجاری و بهخصوص احداث پروژههای غیرمسکونی چندمنظوره –مال- در تهران از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی میشود. در پی اصلاح نرخ عوارض صدور پروانه برای ساختمانهای تجاری در شورای شهر تهران که سال گذشته منجر به تدوین فرمول مشخص و در عین حال شناور برای تعیین تعرفه قابل دریافت توسط شهرداریهای مناطق 22گانه از تجاریسازها شد، از خرداد ماه سال جاری هزینه صدور پروانه ساختمانی برای پروژههای تجاری تا 100 درصد افزایش پیدا میکند.
|
پوچفروشی در مسکن قسطی
«نسیه فروشی مسکن» در 10 روز اول اجرا، بهخاطر غیبت سازندههای پیشنهادکننده طرح، عملا به «پوچ فروشی» منجر شد. حدود 1000 متقاضی خرید قسطی آپارتمان در چند روز گذشته برای دریافت تسهیلات غیرنقدی 150 میلیون تومانی به شعب بانک عامل مراجعه کردند؛ اما صندلی خالی طرف مقابل –فروشنده واحد نوساز- مانع از انجام حتی یک معامله غیرنقد ملک در بازار رسمی شد. در واقع سمت عرضه برخلاف ماههای اخیر که مشتاق به فروش قسطی بود، هنوز وارد این بازار نشده است. در حالیکه تاخیر در فروش واحدهای مناسب طرح، ریسکهایی برای سازنده دارد.
|
ساخت مسکن با نقدینگی صفر
بسته سال 95 محرک سرمایهگذاری در بافت قدیم شهر تهران، با معرفی «1+5» فاکتور کاهنده هزینهها رونمایی شد. از ابتدای خرداد، ساختوسازهای مسکونی و تجاری در محلههای فرسوده پایتخت به ترتیب مشمول 100 و 80 درصد تخفیف در عوارض شهرداری میشود. همچنین به سازندههای مسکونی در این محلهها وام 50 میلیون تومانی قرضالحسنه تعلق میگیرد؛ بهطوریکه نرخ سود 20 درصدی تسهیلات توسط دولت و شهرداری در قالب یارانه پرداخت خواهد شد. این بسته، کل هزینه ساخت در پروژههای نوسازی بافت فرسوده را پوشش میدهد و سازندهها را از نقدینگی بینیاز میکند.
|
اثر معکوس پیشقیمت ملک
تحریک قیمت مسکن از ناحیه «قیمت پیشنهادی» توسط فروشندههای آپارتمان در یکسال گذشته، بهخاطر کششناپذیری تقاضای مصرفی، به واکنش معکوس «قیمت قطعی» منجر شد. در فاصله بهار 94 تا انتهای فروردین 95، در دو مقطع زمانی، افزایش سطح «پیش قیمت»، به افت معاملات خرید و کاهش «قیمت قطعی» منجر شد و سپس کاهش آن، رشد غیرتورمی حجم معاملات را در پی داشت. تاثیرگذاری نامرئی سطح «پیش قیمت» بر فرآیند بازار ملک، نقش کلیدی عوامل فروش را در خروج از رکود نشان میدهد. هماکنون شکاف بین قیمتهای پیشنهادی و قطعی 11 درصد است.
|
ایست ساختمانی به برجهای انحرافی
شورای عالی شهرسازی در مصوبهای جدید برای پایتخت، دستور توقف «ساختوسازهای مزاحم و مشکوک به عدم رعایت مقررات بالادست» را صادر کرد. هفته گذشته ساکنان محله «برجهای هرمزان» در شهرک غرب با نصب یک بنر در محوطه ورودی برجها، نسبت به اقدام وزیر راه و شهرسازی در صدور ابلاغیه «تعلیق برجسازی جدید در محله هرمزان»، واکنش مثبت نشان دادند و از اینکه اعتراض مکتوب آنها به شورای عالی شهرسازی، مورد توجه مقامات دولتی ناظر بر شهر تهران قرار گرفته است، رضایت خود را با نصب بنر اعلام کردند.
|
چرخش سیاستی در بازار زمین
10 سیاست جدید برای نحوه واگذاری و مدیریت بازار «زمین»، روز گذشته در قالب ماموریتهای 6 گانه سازمان ملی زمین و مسکن، به خزانه دار «اراضی دولتی» ابلاغ شد. رئیس تازه منصوبشده سازمان ملی زمین با حکم وزیر راه و شهرسازی، موظف شده است ضمن تغییر «نگاه تجاری و درآمدزایی به اراضی تحت مالکیت دولت» بهگونهای برنامهریزی کند که هر نوع عرضه زمین برای تامین مسکن، از یکسو پشتیبانیکننده «احیای بافت کهنه و درونی شهرها» باشد و از سوی دیگر، باعث «جذابسازی سکونت در حومه شهرهای مادر» شود. برای این منظور، تخصیص زمین بابت توسعه منفصل مناطق شهری باید با اولویت «شبکه یکپارچه حملونقل سریع» و از آن مهمتر با لحاظ «در دسترس بودن خدمات و آب شرب» در منطقه مورد نظر، انجام شود. همچنین شکل واگذاری نیز باید با نظام فعلی تامین مالی مسکن –افزایش وام ساخت در شهرهای میانی و کوچک- هماهنگ باشد. طی دست کم 30 سال گذشته، واگذاری زمینهای دولتی از دو مدل، پیروی کرده که نتایج هر دو به رشد سریالی قیمت زمین (افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن) و ایجاد شهرهای خوابگاهی منجر شده است. در قالب سیاستهای جدید قرار است جلوی بورسبازی زمین به نفع اهداف اجتماعی بخش مسکن گرفته شود.
|
راه فرار «ابرشهر»ها از دو عارضه
دولتهای محلی 5 شهر نهچندان بزرگ جهان که کاملا با مشکلات شاخص «ابرشهر»های امروزی دست به گریبان هستند، موفق شدند به کمک 4 نوع ابتکار شهری، شاخصهای سکونتپذیری شهرهای تحت مدیریت خود را برای ساکنان فعلی و جمعیت رو به افزایش، بهبود ببخشند. 1000 محقق شهرساز و برنامهریز شهری در تحقیقی که به سفارش والاستریت ژورنال با هدف «طراحی نسخه مناسبسازی شهرهای جهان برای رشد جمعیت شهرنشین» انجام دادهاند، به نسخهای رسیدهاند که ماحصل تجربه موفق «پایتخت سنگاپور، هیوستون در تگزاس، مدئین بهعنوان دومین شهر بزرگ کلمبیا، دیترویت و همچنین ونکوور» را به شهرداران ابرشهرهای جهان ارائه میدهد. این 5 شهر اگر چه به لحاظ وسعت جغرافیایی و میزان جمعیت ساکن، به مراتب کوچکتر از یک ابرشهر هستند اما به لحاظ ابعاد دو عارضه مشترک در شهرهای بزرگ که شامل «کمبود مسکن» و «شدت ترافیک در خیابانها» میشود، با هم برابری میکنند.
|
پیام «عرضه مسکن» به قیمت
بازار ساختوساز مسکونی بهدنبال تحریک سازندهها از ناحیه «افزایش سقف تسهیلات» با انتشار یک گزارش رسمی درباره «وضعیت قیمت مصالح ساختمانی»، از محل «افت هزینههای ساخت» نیز برای ورود سرمایهگذاران مساعد شد. آمارها نشان میدهد شاخص قیمت تولید مصالح ساختمانی در تهران پس از سه سال رشد مثبت، در سال 94 رقمی معادل 8/ 1 درصد کاهش یافت. این شاخص در سالهای 91 تا 93 به ترتیب 7/ 36 درصد، 8/ 23 درصد و 7/ 6 درصد رشد کرده بود. سال گذشته علاوهبر نزول قیمت مصالح، قیمت زمین مسکونی نیز بعد از تخلیه حباب سالهای قبل، به نوسان صفر دچار شد و ثابت ماند. به این ترتیب در شرایط کنونی، نهتنها زمان بازگشت فعالان ساختمانی به بازار فرارسیده است که بهواسطه کاهش و تثبیت هزینههای ساختوساز، روند عرضه مسکن طی امسال و سال 96، به لحاظ «قیمت تمام شده» از جهش قیمتی در امان خواهد بود. آنچه دورنمای رونق غیرتورمی بازار ملک را تقویت میکند، مساعد بودن قیمتها در 5 گروه مصالح ساختمانی مورد مصرف در مراحل «تکمیل و نازک کاری ساختمان» است که میتواند جریان تبدیل «نیمهکاره»ها به واحدهای «تازهساز» را تسریع کند. در این صورت، احتمال کسری عرضه ناشی از رکود ساختمانی سالهای اخیر طی دو سال پیش رو منتفی خواهد بود.
|
مسکن تابستان از نگاه واسطهها
50 مشاور املاک از مناطق 22 گانه شهر تهران در نظرسنجی که برای بررسی وضع موجود بازار ملک انجام شد، اعلام کردند: هم اکنون شرایط کافی برای رونق معاملات مسکن در تابستان 95 فراهم است. در این نظرسنجی، غالب شرکتکنندگان از «مصمم بودن تقاضای مصرفی به خرید آپارتمان» و همچنین «عرضه واحد با قیمت سال گذشته» خبر دادند و در عین حال، شرایط فعلی را «فاز انتقال» از رکود به رونق توصیف کردند. مراجعه به بنگاهها افزایش یافته و طرفین معامله بر آپارتمانهای میانمتراژ متمرکز هستند.
|
طرح ردیابی گسلهای پنهان
زیرمجموعههای سه وزارتخانه مرتبط با شهرسازی، مدیریت بحران و زمینشناسی، برای «شناسایی گسلهای مجهول و ناشناخته تهران» توافق کردند. مطالعات اولیه مرکز تحقیقات مسکن در این باره نشان میدهد پایتخت علاوهبر 50 گسل اصلی و فرعی شناخته شده که موقعیت قرارگیری آنها مشخص است، بر روی یکسری گسلهای نامعلوم نیز قرار دارد که ردیابی منطقهای آنها تهران را در برابر حوادث زلزله بزرگ مقاوم میکند. برای موقعیتیابی گسلهای پنهان قرار است از گودبرداریهای عمیق برجسازها استفاده شود و پس از تدقیق نقشه فعلی گسلهای لرزهخیز، ضوابط ساختوساز تغییر کند.
|
تعلیق «دیدهبان» کاربری ملک در تهران
سامانه طرح تفصیلی تهران که طی چهار سال گذشته با اعلام لحظهای «ضوابط ساختوساز» به همه مالکان و سازندهها، آن هم بهصورت الکترونیکی، فعالان ساختمانی را از مراجعه به «دلالان مجوز و تراکم» بینیاز کرده بود، طی چند روز گذشته با اختلال در ارائه اطلاعات مواجه شده است. در حال حاضر لینک مربوط به استعلام «نوع کاربری و میزان تراکم ساختمانی» در سامانه طرح تفصیلی تهران، عملا از کار افتاده است. برخی کارشناسان میگوید این مساله باعث مات شدن اتاق شیشهای ضوابط و انسداد دسترسی عمومی به مقررات ساختمانی، شده است. تداوم این اختلال میتواند 5 دستاورد طرح تفصیلی تهران را خنثی کند و از همه مهمتر، به نظارت شهروندان در نقش «دیدهبان طرح تفصیلی» بر حسن اجرای ضوابط ساختوساز نیز خاتمه دهد.
|
اراضی سبز حراج میشود؟
دومین اقدام شتابزده در مجلس پس از طرح بانکداری، تلاش برای تصویب طرح دیگری تحت عنوان «اصلاح قانون حفظ اراضی کشاورزی» است. برخی نمایندگان اصرار دارند در روزهای آخر مجلس نهم این طرح بررسی و تصویب شود. اشکال بزرگ طرح، رسمیتبخشی به «تغییر کاربری» اراضی کشاورزی و باغات سراسر کشور از طریق اخذ عوارض نه چندان بازدارنده – در مقایسه با ارزش نهایی بنای احداثی - است که در نهایت میتواند به حراج زمینهای سبز برای ساخت ویلا و کاربریهای انتفاعی منجر شود. در این طرح، مزرعهخواریهای 20 سال گذشته، مشمول بخشش شده است.
|
برج باغها در خط پایان
شورای شهر تهران در قالب یک طرح، «ممنوعیت ساخت برج باغ» را در دستور کار قرار داد و در صورت تصویب نهایی، ساختوساز در اراضی باغی کمتر از 5 هزار مترمربع، حداکثر تا 4 طبقه، مجاز میشود و کاربری باغات بزرگتر به «پارک جنگلی، فضای عمومی و مزارع کشاورزی» تغییر مییابد. در قالب این طرح، شهرداری مکلف به تهیه «شناسنامه» برای کلیه اراضی سبز است. همچنین بانک اطلاعاتی حاوی آدرس باغات، تعداد درختان و هویت مالکان باید در دسترس عموم قرار گیرد تا ریسک باغکشی افزایش پیدا کند.
|
مسکن در میانه رکود - رونق
بازار معاملات مسکن تهران در نیمه بهار، مجددا در مسیر میانه رکود و رونق قرار گرفت و حجم خرید و فروش آپارتمان به سطح پیشرونق برگشت. ماه گذشته 15 هزار و 192 واحد مسکونی در پایتخت به فروش رفت که این میزان معامله بعد از سکته تعطیلاتی بازار در فروردین، از حرکت رو به جلو در بازار حکایت دارد. در حال حاضر بهرغم افزایش خفیف قیمت اسمی آپارتمان، قیمت واقعی، افت سه درصدی از خود نشان میدهد که این موضوع به معنای پیشروی غیرتورمی معاملات ملک است.
|
عصاره جهانی تکالیف دلالان مسکن
معاونت مسکن نقشهای را که سال گذشته به دنبال تاکید دو سال پیش وزیر راه و شهرسازی مبنی بر ساماندهی بازار واسطهگری املاک و مستغلات، بهصورت کلی برای حلقه میانی معاملات ملک تدارک دیده بود، تشریح کرد.
|
رد پای «مسکن» در شورش پاریس
ناآرامیهای سریالی در پاریس که به بهانههای مختلف و این بار بهخاطر اصلاح قانون کار شکل گرفته است، از نگاه جامعهشناسان، ریشه در «سرخوردگی اهالی حومهنشین پایتخت» دارد. نسل دوم ساکنان شهرکهای فقیرنشین اطراف پاریس، بهخاطر سیاست دولتهای پیشین بابت ساخت مسکن مخصوص کمدرآمدها در بیرون شهرهای اصلی -که منجر به جدانشینی فقرا شد- اخیرا به صورت هماهنگ معترض دولت مرکزی شدهاند. در فاصله پس از جنگ جهانی دوم تا 1970، حدود 700 شهرک فقیرنشین در اطراف پاریس احداث شد که حالا عمده جمعیت آنها، مهاجران هستند.
|
موانع سمزدایی از پول
معادله «پول سمی» در نظام بانکی بعد از دو سال طرح موضوع، همچنان در حد صورت مساله متوقف مانده و اثر این مسمومیت بر «کارکرد ضعیف بازار پول در مسیر خروج از رکود» کماکان مشهود است. «بنگاهها و شرکتهای وابسته» و همچنین «املاک و مستغلات تحت مالکیت بانکها» بهعنوان دو عنصر اصلی داراییهای سمی نظام بانکی، در حال حاضر به محدودیت شدید منابع اعتباری برای تسهیلاتدهی به بخشهای مختلف اقتصاد منجر شده و عملا قدرت وامدهی حتی با پولهای تازه را از بانکها سلب کرده است. وزیر راه و شهرسازی روز گذشته درباره موانع سمزدایی از بانکها، بهنوعی «بیاعتنایی» در بازار پول نسبت به این نوع داراییها اشاره کرد و گفت: حل این معادله نیازمند «جراحی» در این حوزه است که قطعا به جابهجایی عمده منافع در گروههای مختلف منجر خواهد شد و در پایگاههای سیاسی افراد مختلف نقش خواهد داشت. عباس آخوندی راه درمان را منوط به اقدام مستقیم بانکها و سیاستگذاران دانست و افزود: بانکها در این میان، نسبت به چگونگی تسویه دست کم 500 هزار میلیارد تومان بدهی دولت به پیمانکاران نیز تحرکی از بابت فعالسازی ابزارهای رایج در دنیا از خود نشان ندادهاند. وی معتقد است برای رونق غیرتورمی، پنج مسوولیت بر زمین مانده بازار پول باید به سرانجام برسد.
|
انحراف اجارهبها با سرکوب «سود»
تنش ناشی از «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» که اواسط سال گذشته در بازار اجاره مسکن به شکل «تغییر رفتار موجران» بهوجود آمد، هماکنون در آستانه فصل نقلوانتقالات ملکی باعث تضاد آشکار بین پیشنهاد موجران و خواسته مستاجران شده است. مالکان آپارتمانهای اجارهای بهخاطر «دستکاری دو مرحلهای سود سپردهها در سال94» انگیزه دریافت پولپیش را از دست دادهاند؛ بهطوریکه غالب فایلهای موجود در بنگاههای املاک حالت «فقط اجاره ماهانه» یا «اجاره بیشتر، رهن کمتر» پیدا کرده است. کمیابی فایل «رهنکامل» در بازار اجاره، «رکورد رشد تکرقمی اجارهبها» را تحتتاثیر قرار میدهد.
|
مدل پنجم قیمتگذاری زمین
10 سیاست مدنظر وزیر راه و شهرسازی برای مدیریت اراضی دولتی که ماه گذشته به سازمان ملی زمین ابلاغ شد، از طریق اعمال «نظام جدید قیمتگذاری زمین» به اجرا درمیآید. عباس آخوندی اخیرا با انتقاد از نگاه تجاری به زمینهای دولتی، خواستار طراحی مدلی متفاوت از 4 دهه گذشته در واگذاری این اراضی شده بود. جزئیات این مدل که بازار زمین را در خدمت سیاستگذاریهای اجتماعی قرار میدهد، حاکی است هر نوع واگذاری عمده یا محدود اراضی دولتی، با لحاظ «ارزش اعتباری» زمین - که کاملا از «ارزش فیزیکی و قیمت تجاری» مجزا و تفکیکشده است، انجام خواهد شد و «ارزش اعتباری» تابعی از دو مولفه «میزان جمعیت» و «سطح خدمات» مناطق شهری است. واگذاری اراضی براساس «ارزش اعتباری» باعث میشود بازار زمین در نقش اهرم تنظیم جمعیت شهری، به ناموازنه شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و کوچک پایان دهد. در حال حاضر، میانگین تراکم جمعیت در کشور، 46 نفر در کیلومتر مربع است؛ اما در تهران و البرز، میزان تراکم جمعیت، بیشاز 10 برابر و در برخی دیگر از استانها، یک ششم میانگین کشوری است. آخوندی، چهار الگوی «تعیین قیمت» اراضی در دولتهای پس از انقلاب را حاوی نواقص و اشکالاتی میداند.
|